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LPR新政对房价的影响,房价还能涨吗?

LPR新政后,很多读者大人在后台留言问房价问题。所以今天专门写一篇,力争能说透。
 
上图是近期全国主要城市的二手房价走势。一手房由于限价政策等存在价格失真,所以二手房才真正能反应房价的走势。从上图来看,全国房价明显还在涨的城市只有四个,分别是临沂、南通、苏州、宁波。
 
苏州从去年以来房价至少上涨了50%左右,是这一年来房价的传奇。宁波和南通其实房价一直没怎么涨,也就是近期有个小反弹。这三个城市的共同点就是紧邻上海、深受海派文化影响。苏州和上海接壤,南通和上海一江之隔,宁波和上海一桥(杭州湾大桥)之隔。这三个地方本身就比较富裕,加之上海限购严格资金向外溢出,共同推动了房价的上涨。
 
临沂大家可能比较陌生,这个地方堪称北方的温州,有各种各样的商品市场,据说有一半人从事的工作和市场有关。我大学寝室群里面有个哥们是临沂的,去年大家都觉得日子不好过的时候,只有临沂的哥们说那边年轻人收入都很不错,做点小生意一年也能赚不少。我猜临沂和温州一样是个政府穷但老百姓有钱的地方,加上临沂的房价本来也不是很贵,涨一波也正常。
 
绿色框里的是第二梯队城市,房价本月涨幅在0.2%到1.1%之间。这些城市归纳一下有三类,分别是江苏、东北(含海南这个东北第四?。?、环上海和环深圳?;飞虾:突飞钲诓环治隽?,购买力溢出么;江苏房价显然是被苏州带起来的,东北则属于牛市晚期涨无可涨后的补涨。
 
除了第一梯队和第二梯队外,其他城市都是走平或者阴跌。为什么我将月涨幅不到0.2%的城市都归为一类?
 
因为当前的CPI也就是通货膨胀指数大约是每年2.5%,折合到每个月差不多是0.2%。所以如果平均每月房价涨幅不到0.2%,这个房子本质上就是在贬值。
 
也就是说,全国一半以上的房价在近期都是贬值(注意不是跌)的,这里面包括除深圳以外的三大一线城市,包括杭州、成都、武汉等新一线城市,包括天津、重庆这样的直辖市。所以从体量和影响力上来讲,房价贬值地区远远多于房价升值地区。举个最近的栗子,广州有很多新楼盘直降20%,充分说明了这些地区的房价走势。
 
大结论就是房价真的凉了。不仅现在凉了,LPR新政之后肯定还会继续凉下去。
 
但如果仔细分析的话,能看到的东西就更多。
 
1、一线和新一线的房价目前是被严格控制的,购买力有明显的溢出现象。但总有一天相关政策会松动,那时候就是二三四线城市房价的灾难了。举个栗子,现在苏州房价涨是因为上海人可以去买苏州的房子,苏州人肯定买不了上海的房子。那么如果有一天也允许苏州人去买上海的房子会怎样?答案是不言而喻的。
 
2、虽然房价凉了,但是从绝对价格来说并没有怎么跌,说明目前政府已经充分掌握了控制房价这门手艺。对大部分人来说,只要绝对价格没有跌就没关系,他们不会去考虑通货膨胀因素、折旧以及贷款成本。如果综合考虑以上因素以及潜在的交易成本,房价每年必须涨5%以上才可以认为没有贬值。反过来说,房价走平的时候,可以认为持有房产相当于每年亏损5%。
 
3、大家应该感谢目前咬牙坚持持有多套房产的人,他们所亏损的钱实际上分为两部分,一部分作为铸币税交给了政府,另外一部分作为利息交给了银行和各类金融机构,变相支持了经济的发展。此外,由于他们的努力,使得房价还维持在一个较高的均衡位置,使得各地政府还能以较高的价格卖地,所以也是变相支持了所在城市的建设。我希望他们多支持一段时间,相信政府也是。
 
4、现在可以看出来,一二线城市所实施的限购政策实际上?;ち朔康夭谐?。上海、杭州、成都、南京这些城市,最多的时候一二手房价倒挂曾经高达20%左右,这20%就是留给房价软着陆的空间。
 
做个对比。过去和你们说过,最安全的白酒是茅台,因为出厂价900多,规定零售价1499,实际零售价2000+。所以即便白酒价格进入下降周期,实际零售价只要不跌穿1000元,茅台都是安全的。但其他白酒就不行,实际零售价和出厂价之间只有100块钱左右的空间,一旦零售价下跌,肯定会跌破出厂价,严重影响利润。
 
道理是一样的,一手房价格和白酒出厂价都是一级市场价格,二手房价格和白酒零售价都是二级市场价格。中间的差价部分就是公司的安全空间。
 
随着一手房的不断涨价和二手房的走平和阴跌,目前一二线城市的倒挂现象已经不严重了,大约还有5-10%的空间。但结合前面那个表上的涨跌幅来看,绝大部分城市房价就算跌也不过是每年2-3%,所以在未来两三年内这个安全空间仍然是存在的。这样一二线城市的一手房基本不会太难卖。
 
但三四线就不一样了,一旦二手房价格下降,直接会冲击一手房销售。所以刚需随时可以买,但投资的话肯定是要避开三四线的。
 
5、未来三到五年内,绝对价格走平或阴跌,实际价值缩水会是绝大部分城市房价的主要趋势,也是政府的主要调控目标。在这个过程中,当然也会产生像苏州或者临沂这样特立独行的城市,但已经不值得去赌了,因为概率太低。再强调一遍,深圳南边那个城市的现状已经明明白白告诉所有人,房价不仅是经济问题,也是政治问题,所以“房住不炒”是不可能妥协的。
 
6、2020年左右,部分城市房价可能会有一波下跌,原因是炒房客抛出房产。水库等主要的炒房流派都强调准备好三年的现金流,理由就是过去的房产调控周期永远不会超过三年。2017年是炒房最火的年份,三年后就是2020年。这个时候也是大批炒房客资金链会断裂的时候,有心的可以等着接盘。类似的大戏曾经在杭州上演过,2012年大批温州人来杭炒房,2015年左右资金链断裂,低价抛出大量房产,成为杭州房价的一个低点。
 
7、对房产公司来说,其实目前的房价走势并不是个坏事。虽然房价凉了,但是土地价格也相对便宜了,所以利润仍然在。特别对一二线城市为主的房产公司来说,由于一二手倒挂仍然存在,所以出货不算太难。三四线为主的房产公司可能会遇到潜在的问题。不用过于看衰房地产这个行业,毕竟14亿人都有改善住房的永恒需求。当然上了高杠杆拿地的那些公司死不足惜。
 
8、LPR新政后,房贷利率短期内大概不会动,但是房产公司的融资成本肯定会下降,这也是个很大的利好,所以买房真还不如买房产股。结合前面所说的,选房产股要选负债少、土地储备以一二线为主、出货能力强的公司。房产股里也有很多坑,千万回避。
 
9、读者大人里肯定也有持有多套房产的,对你们到底要不要卖房我没有意见。因为对中国大部分家庭来说卖房不仅是个经济问题,也是个政治问题。卖房是败家子的象征,会带来心理上不可预测的伤害,也可能带来家庭?;突橐鑫;?,这就不是钱可以衡量的。不过如果把房子从三四线换到一二线去,或者把那些相对劣质的房子换成优质的房子,我觉得是可以考虑的。
 
10、虽然LPR新政短期来说和房贷利率无关,但长期来看一定会有关,可以简单理解为未来房贷利率会下降,前提是上面认为“房住不炒”已经得到了彻底的贯彻和成功。这对90后和00后肯定是好事。
 
最后,刚需买房随时下手,真的还想投资房产的,一定一定要是一二线了。因为牛市来的时候,垃圾股都会上天,但潮水退去后,只有价值永恒。

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